中古マンション 大阪市の目的とは？
決済日以降の賃料は、当然のごとく買主（新しい所有者）の所得であるから、月半ばでの決済では、もしすでに１か月分の賃料が入居者から入金されているのであれば、その賃料を日割りで計算し、売主から買主に支払わなければならない。
そして、入居者から預かっている敷金などを売主から買主に引き渡す場合は、その全額を売主から買主に支払う必要がある。
しかし、これらの金銭と売買代金を精算して、必要な金銭だけを売主から買主の所得となる建築確認害（建築確認申請時に提出した書類・図面の副本十確認済証）は、建物の図面が添付されているのが普通なので、修理・増改築の際に参考となる。
また、建築終了後に建築主事の検査を受け、建物の平面図・設備図面・立面図・鉄骨図面などの建物に関する図面は、修理を行う時、あるいは増改築を行う時に必要となる。
ただ、物件によっては、簡単な平面図だけの場合もある。
売主（前所有者）と入居者との賃貸借契約書及び住民票などの入居者．（連帯）保証人の身元を証明する書類は非常に重要である。
買主は、その賃貸借契約を新しい賃貸人として引き継ぐ事になる。
決済が終わると、買主は売主より次の書類及び物品を受け取る。
合格している場合には検査済証がある。
これも忘れずに受け取る必要がある。
敷地の測量図面は、隣地との境界確定や建物の建て替え時に必要になる。
また、隣地所有者との間で交わした境界確認書は、境界を確定する非常に大事な書類である。
双方の所有者が変更になっても、原則として、その合意した境界線は引き継がれる。
契約書に記載されている住所だけでなく、電話番号や携帯電話番号、職場などの連絡先が必要になる事が多い。
また、請求書の送り先は貸室の場合もあれば、別の場所に郵送するケースもある。
それらの情報を詳しく聞いておこう。
ところで、賃貸借契約害を読み、重要事項の説明を受けたとしても、実際の物件や入居者の様子はまだまだよく判らないものだ。
そこで、売主から物件に関する様々な情報を得る必要がある。
建物玄関の鍵、共用部分の扉の鍵、貸室の鍵など、建物に関する鍵はすべて忘れずに受け取る事が大切だ。
建物で契約している電気・ガス・水道の契約番号と供給事業者の連絡先を聞いておくと、後々料金の支払方法や名義を変更する際に便利である。
水道・電気・ガスの入居者使用分について、入居者がそれぞれ水道局・電気会社・ガス会社と直接契約しているのではなく、所有者が建物分まとめて支払っているケースがある。
とりわけ水道については、多くの場合が建物一括請求になっている。
そこで所有者は、入居者に対してその使用分に対する請求を行わなければならない。
そのため、貸室には箇メータが設置されており、その値に基づいて入居者に請求を行う。
したがって、それらの箇メータの位置と使用量に対する料金計算方法を、売主に確認しておかなければならない。
入居者の賃料支払い方法は、どのようになっているのかを確認しておこう。
通常は、振込・集金・引き落とし・持参のいずれかであろう。
また、それぞれの入居者の支払い日も確認しておこう。
ゴ収集業者やエレベータ保守管理業者などの連絡先現在契約しているゴミ収集業者や、エレベータ保守管理業者などの連絡先も聞いておこう。
とりあえずは、それらの業者とそのまま契約を続けるのが無難だろう。
決済が終わると、いよいよ入居者に対して所有者が代わった事を連絡しなければならない。
所有者が代わったと聞くと入居者は、「新しい所有者はどんな人物なのだろうか、賃料はどうなるのだろうか」と多少なりとも不安を抱くものである。
そこで、前所有者と新所有者の連名で書面を作り、その書面を入居者へ直接手渡す方法を勧めたい。
内容としては、所有者が変更になった事、所有者が変更になった年月、新しい所有者の名称、これまでの賃貸借契約はそのまま引き継がれる事の説明、新しい所有者の連絡先となる。
別に所有者になったからといって、威張って行く必要もないし、妙に平身低頭になる必要もない。
これから所有者と入居者としての長い付き合いが始まる訳だから、あくまでも自然体でごくごく普通に接するのがいいだろう。
ただ、挨拶に行く際には、入居者へ手みやげのひとつでも持って行くのがいい。
所有者であっても、入居者からすれば「後から来た」というイメージがある。
また、入居者から建物に関して色々教えて貰う事もあるだろう。
まずは、礼を尽くすべきだ。
どちらにしろ、所有者と入居者は、時には協力し、時には対立する事もあるだろうが、基本はよりよい人間関係を作る事が大切だ。
何も難しいものではない。
貸室内の清掃及び蛍光灯・電球などの交換は入居者が行うものであるが、共用部分の清掃、蛍光灯・電球などの交換については所有者が行わなければならない。
また、建物の外灯の交換についても賃料を入金して貰うためには、必要であれば電気・ガス・水道の検針を行い、水道光熱費を計算して請求書を発行しなければならない。
そして、その請求書を入居者が指定する場所に郵送あるいは持参しなければならない。
そして、入金日にはちゃんと入金が行われているかどうか、チェックする必要がある。
物件の購入が終わると、いよいよ新しい所有者になった訳であるから、入居者に賃料を請求するという権利と共に、建物の維持管理を行う義務が発生する。
いわゆるビル管理という事になるが、慣れるまではなかなか手が回らず、入居者から苦情が来るといった事も考えられる。
そんな事にならぬように、ビル管理の基本的な事柄について説明しておこう。
入居者からの苦情は様々だ。
所有者からすると、思いも掛けない苦情や要望が発生する事がある。
それらに対して所有者は、ひとつひとつ対応していかなければならない。
ただ、出来るものは出来る、出来ないものは出来ないとはっきりと決めて入居者に接する事が大切だろう。
あくまでもケースバイケースだから、一般論としか言えないが、入居者の意見を聞き過ぎても駄目だし、まったく聞かないのもよくない。
ちょうど真ん中あたりがいいのかもしれない。
どちらにしても、色々な経験を積めば、自ずと頃合い加減が判って来るだろう。
所有者が行うのが普通である。
これらを怠ると、入居者から苦情がすぐにやって来る。
尚、清掃の頻度については、前所有者のペースに合わせるのが無難である。
水道ポンプの維持管理及び水道給水タンクの清掃建物の給水が止まると、入居者の怒りはピークに達する事が多い。
水のトラブルはぜひ避けたいものだが、給水のストップは最悪の事態だ。
これを回避する方法として、水道ポンプの定期的な点検または交換を勧めたい。
今にも故障しそうな状態になって来たら、思い切って交換してしまう位の心構えが必要だろう。
また、給水タンク内部も定期的に清掃が必要だ。
きれいな水を供給するために、サイクルを決めて清掃しなければならない。
もちろん、水道業者に依頼すれば清掃を行ってくれる。
通常、このサイクルは６か月から１年位だろう。
入居者の中には、意識的、無意識に関わらず、共同生活場である建物内部でのルールを乱す人物が現れる。
これが、苦情の元になるケースも少なくない。
このような人物には、所有者が注意して、迷惑な行為をやめさせなければならない。
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